Покупка жилья в Грузии: тонкости декларирования, уплаты налога и административной ответственности

Нина Лукьяненко, директор регионального представительства компании ORBI GROUP, поделилась в своем интервью юридическими тонкостями, которые стоит знать каждому, кто хочет купить домик в Батуми. Тех, кто хочет получить более подробную информацию, ORBI GROUP приглашает субботу, 29 февраля, на закрытую встречу для инвесторов. Она состоится в Алматы в отеле Rixos. Записаться можно по телефону: 356-02-10

В конце декабря прошлого года на втором заседании Национального совета общественного доверия президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев поручил правительству развивать безналичный расчет при проведении крупных транзакций, пишет Kn.kz.

В частности законодательные поправки коснутся безналичного расчета при первичной реализации жилья и автотранспортных средств. Если сейчас клиент зачастую приходит к застройщику и передает деньги непосредственно в кассу, то в скором времени он обязан будет осуществлять банковский перевод средств со своего счета на счет застройщика. Не исключено, что со временем расчет наличностью окажется под запретом и при покупке «вторички». Как обстоят дела при покупке недвижимости за рубежом? Об этом рассказала эксперт по недвижимости Нина Лукьяненко. 

- Казахстан уже давно нацелен на всеобщую декларацию о доходах. Я думаю, что это всего лишь одна из мер, которая позволит контролировать большие потоки денежных средств. В первую очередь речь идет о первичной недвижимости. Все-таки строительный рынок – большой сегмент в секторе экономики  и суммы там немаленькие. Многие застройщики ищут варианты, как при продаже сэкономить на налогах. Данная мера позволит оценить казахстанский  рынок первичной недвижимости и его обороты.

Россия тоже предложила норму, при которой при вывозе за границу стран-участниц ЕАЭС свыше $100 тыс. нужно не просто задекларировать, а подтвердить источник дохода. Как обстоят дела с Грузией, если человек хочет там купить недвижимость?

Компания, которая продает недвижимость – юрлицо. При больших оборотах все покупки так или иначе происходят в безналичном расчете. Мало кто вывозит из Казахстана такие крупные наличные в таком объеме. У нас были покупки этажами, но с привлечением ипотечного кредитования в Грузии. Этаж состоит из 73 апартаментов, его цена на уровне $4 млн. Крупные бизнесмены не выводят эти $4 млн, а только $400 тыс. На оставшуюся сумму дается ипотека на выгодных условиях. Напомню, что купить апартаменты в Orbi Group можно без подтверждения доходов, залога, кредитов. Ипотека дается при наличии первоначального взноса  от 10%.

Читать также: При декларировании на границе свыше $100 тыс. нужно будет представить подтверждающие документы

- Что касается разных способов вывода, то 73 страны мира подписали Соглашение «Об автоматическом обмене налоговой информацией». Но технически эти данные еще не передаются.  Это связано с необходимостью соблюдать конфиденциальность, каким-то образом шифровать эти данные. Грузия не подписала это соглашение и способов вывести деньги достаточно много. Частным лицам в Казахстане не запрещено покупать недвижимость за рубежом, тем более приносящую доход. Между странами действует Конвенция об избежании двойного налогообложения. В Грузии в принципе нет налога на недвижимость, а налог с дохода составляет 5%.

Что касается декларирования. Недавно к нам приходил консультант по налогам и бухучету Максим Барышев, который сказал, что вскоре, если у вас есть зарубежная недвижимость, вам надо будет отчитываться.

Читать также: Максим Барышев, глава Uchet.kz: о влиянии коронавируса на экономику, декларировании доходов и национальной платежной системе

- Более того - вы уже должны это делать явочным способом, то есть сами явиться в департамент госдоходов и сообщить о том, что у вас есть такая недвижимость. Но я не вижу никаких минусов в таком подходе. Вы вложили 10% от собственных средств. Получили кредит в банке, получаете доход, официально платите 5% от дохода в Грузии. Поулчаете доход и платите по кредиту. То, что остается, вы можете полностью легализовать.

В случае продажи недвижимости, по законодательству Грузии, если вы владеете объектом  менее двух лет, налог составит 20% от разницы между ценой. Скажу, что это значительно выгоднее, чем в Казахстане. Цена, как правило вырастает в два раза от момента строительства до ввода в эксплуатацию. Если вы подняли 80% прибыли, 20% отдать, думаю, не жалко.

Говорят, декларирование потом приведет  к тому, что при продаже недвижимости за рубежом нужно будет платить государству пошлину в 10%.

- Закон обходить нельзя. Если помните, у нас была акция по легализации имущества, когда разрешили задекларировать доходы, дома. Вопрос в том, как вы планируете использовать актив. Цены на недвижимость в Грузии растут быстро и многие зарабатывают не на аренде, а на спекулятивных сделках. Иногда у людей, получая документы, возникает желание продать апартаменты и получить быструю прибыль. Но при перепродаже, когда объект стал вашим, возникает необходимость, как уже говорилось выше, оплатить налог в 20%. В Казахстане ничего платить не нужно, потому что действует Конвенция о двойном налогообложении.

В Казахстане все взаиморасчеты сейчас проводятся в тенге. Как платят ипотеку в Грузии граждане Казахстана – в  лари, долларах? Сколько теряют при конвертации?

Такой девальвации, как в тенге, у лари не было. Это более стабильная валюта. Но нерезидентам страны банк не может выдать ипотеку в лари. Вы берете долларовый кредит. При взаиморасчетах вы должны понимать, как происходит сделка. Например, объект стоит $25 тыс. $2 500 вы вносите в качестве первоначального взноса. Это единственные деньги, которые конвертируются в лари. При  оплате произойдет конвертация, процент составит 0,15% от суммы. Дальше вы получили ипотеку в долларах и платежи вы перечисляете на свой личный счет без всяких конвертаций.

Если произойдет очередная девальвация?

Я называю это «предметом индивидуального риска клиента». Это зависит от того, в чем вы храните деньги.